岩手（盛岡・滝沢・矢巾・紫波・花巻・北上・奥州・一関）**

離婚をきっかけに持ち家を売却するケースは少なくありません。 しかし、売却のタイミングや方法を誤ると、本来払わなくてよかった税金が発生したり、逆に受けられるはずの控除を逃したりすることがあります。

特に、離婚時の売却は

• 名義
• 住宅ローン
• 連帯保証
• 親族の土地 など複雑な事情が絡むため、税金の扱いを正しく理解しておくことが重要です。

さらに岩手（盛岡・滝沢・矢巾・紫波・花巻・北上・奥州・一関）では、

• 親の土地に建てた家
• 二世帯住宅
• 郊外で売却に時間がかかる物件 など、都市部とは異なる事情が多く、税金の判断にも影響します。

ここでは、持ち家を売る前に必ず知っておきたい税金と控除の基礎知識を、実務目線でわかりやすく整理します。

■ 1. 不動産売却でかかる税金は「譲渡所得税」

家を売ったときにかかる税金は、 譲渡所得税（じょうとしょとくぜい） と呼ばれるものです。

● 譲渡所得の計算式

譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費＋売却費用）

この「譲渡所得」に対して税金がかかります。

● 税率は所有期間で変わる

• 5年以下（短期）：約39％
• 5年超（長期）：約20％

離婚時の売却では、 「結婚してから買った家はまだ5年経っていない」 というケースも多く、短期譲渡で税率が高くなることがあります。

■ 2. 税金がゼロになる可能性がある「3,000万円特別控除」

不動産売却で最も重要な控除が、 「居住用財産の3,000万円特別控除」 です。

● 3,000万円控除とは

自宅を売ったとき、 譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける という制度です。

● これが使えるとどうなる？

• 多くのケースで 税金がゼロ
• オーバーローンでも税金がかからない
• 離婚時の売却で最も重要な控除

● 適用条件（重要）

• 自分が住んでいた家であること
• 売却した年の前後2年以内に同じ控除を使っていない
• 親族への売却ではない
• 住まなくなってから3年以内の売却

岩手（盛岡・滝沢・矢巾・紫波・花巻・北上・奥州・一関）では、 「別居して実家に戻ったが、家は空き家のまま」 というケースが多く、“住まなくなってから3年以内”のルールが特に重要です。

■ 3. 離婚時に注意すべき「名義と控除の関係」

離婚時の売却で最も誤解が多いのが、 「名義が誰かによって控除が使えるかが変わる」 という点です。

● ① 単独名義の場合

→ 名義人だけが3,000万円控除を使える。

例： 夫名義の家を売却 → 控除を使えるのは夫だけ。

● ② 共有名義の場合

→ 持分ごとに控除が使える。

例： 夫50％・妻50％の共有 → 夫3,000万円＋妻3,000万円＝最大6,000万円控除

● ③ 親の土地に建てた家

岩手では非常に多いケース。

• 土地：親名義
• 建物：夫婦名義

この場合、 建物部分だけが控除の対象 となるため、売却価格の内訳が重要になります。

■ 4. 離婚後に売る場合の「注意点」

離婚後に売却する場合、

• 名義
• 住んでいた期間
• 別居のタイミング が控除の可否に影響します。

● ① 別居しても「住まなくなってから3年以内」なら控除OK

例： 2024年に別居 → 2027年末までに売れば控除が使える。

● ② 元配偶者が住み続けている場合

名義人が住んでいなくても、 元配偶者が住んでいれば“居住用”として扱われる ため、控除が使えるケースがあります。

● ③ 名義変更してから売ると控除が使えないことがある

離婚協議で 「家は妻に渡す」 と決めて名義変更した後に売却すると、 妻が住んでいない期間が長いと控除が使えない という落とし穴があります。

■ 5. オーバーローンでも税金はかかるのか？

結論： オーバーローン（売却価格＜残債）でも税金はかからない。

理由： 譲渡所得がマイナスになるため。

ただし、

• 残債の処理
• 任意売却
• 信用情報への影響 など、税金以外の問題が発生するため注意が必要です。

岩手ではオーバーローンが多いため、 税金よりも“残債処理”が重要なテーマになります。

■ 6. 売却前に必ず確認すべき「税金チェックリスト」

✔ 1. 名義は誰か

単独名義か共有名義かで控除が変わる。

✔ 2. 住んでいた期間

短期譲渡（5年以下）だと税率が高い。

✔ 3. 別居のタイミング

住まなくなってから3年以内か。

✔ 4. 親族への売却ではないか

親族売買は控除が使えない。

✔ 5. 売却費用を把握しているか

仲介手数料・登記費用・引越し費用など。

✔ 6. 岩手特有の事情

• 冬季は売れにくい
• 郊外は査定額が低い
• 親の土地が絡むケースが多い

■ 7. まとめ｜税金と控除を理解すれば、離婚後の売却は有利に進められる

不動産売却の税金は複雑に見えますが、

• 譲渡所得税
• 3,000万円控除
• 名義と居住実態
• 別居からの期間 この4つを押さえれば、ほとんどの判断ができます。

特に岩手（盛岡・滝沢・矢巾・紫波・花巻・北上・奥州・一関）では、

• 親の土地
• 二世帯住宅
• 郊外の売却期間 など地域特有の事情が絡むため、税金の判断にも影響します。

だからこそ、 売却前に税金と控除の基礎知識を押さえておくことが、離婚後の生活再建をスムーズに進める最大のポイントです。