住み替えローン（買い替えローン）とは？今の家を売りながら次の中古住宅を買う手順

岩手県（盛岡市、滝沢市、矢巾町、紫波町、花巻市、北上市、奥州市水沢、一関市）で、現在のお住まいを売却して新しい中古住宅へ住み替える際、「ローンが残っているけれど買い替えできる？」「売却と購入、どちらを先に行うべき？」とお悩みではありませんか？

住宅ローンの残債がある状態でマイホームを買い替える際、非常に強力な選択肢となるのが「住み替えローン（買い替えローン）」です。

住み替えローンの仕組みや、現在の家を売りながら新しい中古住宅を購入する具体的な手順、失敗しないためのポイントについて詳しく解説します。

1. 住み替えローン（買い替えローン）とは？

住み替えローンとは、「現在の自宅の売却代金で返済しきれなかった住宅ローンの残債（残高）」と「新しく購入する中古住宅の購入費用」を1つにまとめて借り入れできるローンのことです。

通常、自宅を売却する際は住宅ローンを全額完済して抵当権を抹消しなければ売却できません。しかし、自宅の売却額よりもローン残高が多い「オーバーローン」の状態でも、住み替えローンを活用することで手元の現金を大幅に減らさずに次の住まいへ引っ越すことが可能になります。

【住み替えローンの仕組み】
（現在の住宅ローン残債 − 自宅の売却額） ＋ 新規購入物件の費用 ＝ 住み替えローンの総借入額

住み替えを進める手順には、大きく分けて「売り先行」と「買い先行」の2通りがあります。

住み替えローンを利用してスムーズに買い替えるための標準的な流れです。

ステップ1：現在の自宅の査定と住宅ローン残高の確認 不動産会社に自宅の売却査定を依頼し、ローン残高と照らし合わせて「売却益が出るか」「いくら残債が出るか」を把握します。
ステップ2：資金計画と住み替えローンの事前審査 自己資金・残債・新居の購入費用・リフォーム費用を合算し、金融機関で住み替えローンの事前審査を行います。
ステップ3：売却活動と新居探しを同時にスタート 「自宅の売却契約」と「新居の購入契約」のタイミングを可能な限り近づけるよう進めます。
ステップ4：売却契約・購入契約を結ぶ 売却・購入の両方の契約を完了させます。住み替えローンを利用する場合、「売却による決済」と「新居の購入決済」を同日（同じ日）に行うのが原則ルールとなります。
ステップ5：お引き渡し・お引っ越し 同日決済手続きを行い、新居へ引っ越します。

審査基準（ハードル）が高めになる 売却損（残債）の上乗せ分だけ借入総額が膨らむため、一般的な住宅ローンよりも年収に対する返済負担率などの審査が厳しくなる傾向があります。
売却と購入の「決済日」を同日に合わせる調整力が必要 買主様への売却日と新居の引き渡し日を同日に設定する必要があるため、スケジュールの密な調整が不可欠です。

住宅ローンの残高がある状態での住み替えは、資金計画とスケジュール調整が成功の鍵を握ります。売買の手続きやローンの調整を1つの窓口で行える不動産会社を選ぶことで、失敗や手間を大幅に減らすことができます。

岩手県内で中古住宅の買取・リノベーション・売買仲介を手掛ける「さいはん本舗」では、ご自宅の「高価買取・仲介売却」から「次の理想の中古住宅探し」、住み替えローンの銀行交渉までワンストップでサポートいたします。

このようなお悩みをお持ちの方は、ぜひ一度お気軽にご相談ください。専門スタッフがお客様のご事情に合わせた最適な買い替えプランをご提案いたします。

岩手県（盛岡市、滝沢市、矢巾町、紫波町、花巻市、北上市、奥州市水沢、一関市）での住み替え・買い替えローン・中古住宅のご購入は、ぜひ「さいはん本舗」にお任せください！