相続を機に受け継ぐ不動産は、家族の想いが詰まった大切な資産である一方、「どう扱うのが正解なのか」が非常に難しいテーマでもあります。不動産市場は立地や経済状況によって変動し、建物の維持管理や税金負担も発生するため、相続後に正しい判断を行うためには、冷静な分析と計画が欠かせません。本コラムでは、相続した不動産の価値を最大限に引き出すために知っておくべきポイントと、売却・賃貸・さまざまな活用方法を比較しながら、最適な選択を導くための考え方を解説します。
■1 価値最大化には“現状把握”が欠かせない
相続不動産をどう扱うか決める前に、まず行うべきことは「正確な現状把握」です。これを怠ると、誤った判断を下したり、将来的に後悔する原因になります。
●（1）不動産の物理的な状態の把握
建物の老朽化、シロアリ、雨漏り、耐震性、断熱性などをチェックします。古い設備が残ったままだと賃貸に出しにくく、売却価格にも影響が出ます。
●（2）土地の価値と市場価格の把握
不動産の価値は「土地」が中心です。地価の動向、周辺の売買事例、将来的な再開発計画などを調べ、市場価値を把握します。
●（3）法的な制限の確認
都市計画区域、用途地域、接道状況、建ぺい率、容積率など、建築制限を理解しておくことが重要です。売却価格にも大きな影響があります。
■2 売却・賃貸・活用の“3つの方向性”を比較する
相続不動産の価値最大化のポイントは、自分たちの状況と不動産の性質に合わせて最適な選択をすることです。ここでは代表的な3つの選択肢を比較します。
■3 【売却】で価値を最大化する場合
売却は、もっともシンプルかつ確実に資産を現金化する方法です。特に相続税の支払いや管理負担を避けたい場合には有効です。
●（1）早めの売却は“損をしない”選択肢
空き家は時間が経つほど劣化し、売却価格が下がる傾向があります。また、空き家対策特別措置法により管理不十分な空き家は税優遇が外れ、固定資産税が大幅に増えることもあります。
●（2）複数社査定と“買取”の活用
仲介で高く売る方法以外にも、不動産会社の買取を利用すれば、早期売却が可能です。複数社の査定を比較し、相場より安く売らないことが重要です。
●（3）解体して更地にする方が高く売れることも
古い家は建物の価値がゼロになっている場合も多く、土地として売却する方が高いケースがあります。解体補助金を利用できる自治体もあります。
■4 【賃貸】で継続的に収益を得る方法
相続した家を賃貸に出すことで、毎月の安定した収入につながります。ただし、賃貸経営にはメリットとリスクがあります。
●（1）メリット
-
家賃収入で資産を育てられる
-
将来、子どもが住む可能性が残せる
-
売却よりもトータルで得をするケースがある
●（2）リスク
-
空室が続くと収益がゼロになる
-
修繕費や設備交換などの負担が必要
-
管理会社への手数料がかかる
●（3）賃貸の種類
-
一戸建て賃貸
-
定期借家契約
-
シェアハウスとして活用
-
高齢者向け賃貸住宅に改装
物件の立地や状態に合わせて、最適な賃貸方式を選ぶことがポイントです。
■5 【その他の活用】で不動産価値を引き上げる選択
売却や賃貸以外の活用方法も増えており、状況によってはこれが最も利益につながる場合もあります。
●（1）駐車場として活用
立地によっては家を解体し、月極駐車場にすることで安定収益が可能です。管理も比較的簡単です。
●（2）トランクルーム化
都市部では需要が高く、初期投資はかかりますが長期的な収益が期待できます。
●（3）民泊・短期賃貸
観光地や都市部で有効な活用です。ただし許可や運営コストが発生するため、専門家のサポートが必要です。
●（4）二世帯住宅として活用
子ども世代との同居を考える家庭に向いています。建て替えやリフォームが必要なケースもあります。
■6 価値最大化のための“判断ステップ”
どの方法を選ぶにしても、以下の手順を踏むことで後悔のない判断ができます。
-
現地調査・建物診断を実施
-
複数社による価格査定
-
売却・賃貸・活用の収支シミュレーション
-
相続人全員で協議
-
税理士・不動産会社・司法書士への相談
-
最適な方針を決定
早い段階で専門家に相談することで、余計なトラブルを避け、最も資産価値が高くなる選択ができます。
■7 まとめ
相続不動産は「売る」「貸す」「活用する」のどのルートを選ぶかによって、将来の資産価値が大きく変わります。感情的な判断だけでなく、資金面・管理負担・家族のライフプランを総合的に考えることで、最適な選択が見えてきます。
相続をきっかけに不動産の価値を見直し、プロのサポートを得ながら進めることで、資産を最大限に活かし、家族にとって最もメリットのある形を選ぶことができるでしょう。